財稅實戰(zhàn)派專家
簡生仁
課程
國地稅合并后房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃實操技巧培訓(xùn)課程大綱
2019-10-29 更新 1224次瀏覽
專題一、最新房地產(chǎn)財稅政策剖析
1、全球金融賬戶涉稅信息交換給房地產(chǎn)老板帶來啥影響
2、房地產(chǎn)老板個人向境外轉(zhuǎn)移資產(chǎn)行為，CRS后稅務(wù)風(fēng)險大
3、個稅、增值稅、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)稅改革新走向
4、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本差異分析
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當何時取得稅前扣除憑證
6、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對土地增值稅管理的影響
7、《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》對房企財務(wù)處理的影響分析及業(yè)務(wù)處理建議
8、解讀個人所得稅專項附加扣除暫行辦法
自2019年1月1日起施行的《中華人民共和國個人所得稅法》第六條規(guī)定，居民個人的綜合所得，以每一納稅年度的收入額減除費用六萬元以及專項扣除、專項附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。專項附加扣除，包括子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贍養(yǎng)老人等支出。
9、“反避稅”聯(lián)動:CRS交換+個稅新法
無論是“未完待續(xù)”的明星逃稅、“統(tǒng)一征管”的社會保險、“提上日程”的房地產(chǎn)稅立法、“七日驚魂”的創(chuàng)投圈、“首次交換”的中國版CRS，還是“新修通過”的個人所得稅法……一個個看似獨立的事件，卻樁樁件件都與“稅”緊密相連。尤其是“CRS交換”和“個稅新法”下的“反避稅”聯(lián)動，再次拉響了稅務(wù)警報！
10、社保怎么做既合規(guī)又降低企業(yè)費用
根據(jù)2017年度相關(guān)部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，社保全額全員申報的企業(yè)戶數(shù)的占比僅有20%多一點，也就是說，超過三分之二的企業(yè)是沒有全額全員繳足社保的，這里面，小微企業(yè)占比更高。也基于此，再加上稅務(wù)局強大的征收能力，高效的征管方式，社保問題已成為近期財稅焦點，甚至超過了人大通過的個人所得稅法修訂案。
專題二、實務(wù)處理技巧
1、房地產(chǎn)企業(yè)如何確定開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營成果的準確核算和企業(yè)所得稅、土地增值稅的正確繳納。而企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的計算首要的問題就是確定成本核算對象。
2、房企選擇簡易計稅應(yīng)注意三個事項
簡易計稅方法一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。如果納稅人前期選擇了一般計稅方法，后期想選擇簡易計稅方法，應(yīng)如何處理？綜合上述分析，企業(yè)適用簡易計稅方法還是一般計稅方法，哪個稅負低，要根據(jù)企業(yè)具體業(yè)務(wù)模式而定。
3、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款的稅會處理分析
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2018年5月18日，預(yù)售房屋一套，約定的售價為550萬元，同時，收到客戶乙交付的預(yù)售款110萬元，該項目按一般計稅方法計算，稅率為10%。2018年10月8日交房，收到剩余款項440萬元，當月符合抵扣條件的進項稅額為10萬元，假設(shè)無其他涉稅事項。
4、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后收到地方政府土地返還款的財稅處理
經(jīng)營性用地實行招拍掛，是土地市場建設(shè)的基本要求。一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，對企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對企業(yè)取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經(jīng)營性收入，其財務(wù)和稅務(wù)處理也不盡相同。
5、認繳制出資未到位情況下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么計算個人所得稅
某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2014年1月設(shè)立，注冊資本2000萬元，股東李先生和王女士分別認繳75%和25%的股權(quán)。截止目前，李先生應(yīng)認繳的1500萬元已全部出資到位,王女士應(yīng)認繳的500萬元實繳仍為0元。2018年3月16日，股東王女士將她持有的25%股權(quán),以0元轉(zhuǎn)讓給了黃先生。因為王女士轉(zhuǎn)讓股權(quán)并沒有取得收入，請問是不是她就沒有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅需要繳納？
6、房企預(yù)售收入繳稅須“區(qū)別對待”
營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，在計算增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預(yù)繳稅額時，其計稅依據(jù)確定分別適用不同政策，須區(qū)別對待。
7、如何界定賒銷、預(yù)收款、分期收款
先發(fā)貨后收款，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？發(fā)出商品的納稅義務(wù)時點：（1）是貨物發(fā)出的當天？（2）還是客戶確認時點？（3）還是開具發(fā)票當天？
8、房屋銷售方式不同財稅處理也不同
商品房的銷售，有預(yù)售、現(xiàn)售和分期收款三種方式。房地產(chǎn)銷售的管理，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有明確規(guī)定；稅收征管方面，稅收法律法規(guī)也有明確規(guī)定。三種銷售方式的財稅處理有何差異？本文通過案例進行分析。
9、銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅
銷售無產(chǎn)權(quán)的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點：一是按銷售開發(fā)產(chǎn)品（或不動產(chǎn)）計算稅金，二是按租賃不動產(chǎn)計算稅金。
10、政府要求房企在項目內(nèi)配建保障性住房的法務(wù)、財務(wù)和稅務(wù)處理分析
在稅收征管實踐中，對于房企在項目內(nèi)因配建保障性住房而從財政部門獲得的保障性住房的建安成本，是否要征收增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅？意見不一致，有的觀點認為不征稅、有的觀點認為要征稅。征稅必須貫徹落實“稅收法定”原則，具體分析如下．．．．．．．
11、價格分攤不合理的發(fā)票能否抵扣
企業(yè)從銷售方購入不同稅率項目的貨物、勞務(wù)和服務(wù)等應(yīng)稅行為，銷售方兼營這些應(yīng)稅行為，出于避稅考慮，會調(diào)節(jié)這些不同稅率項目的銷售額，而獲得稅收利益。如：為少繳納增值稅，銷售方會盡量提高低稅率項目的銷售額，降低高稅率項目的銷售額。如果不同稅率項目的銷售額分攤得明顯不合理，企業(yè)取得銷售方開具的增值稅專用發(fā)票能否抵扣?銷售方有何稅務(wù)風(fēng)險?
三、納稅疑難問題解決方案
1、互不支付補價的土地置換如何納稅
A公司與B公司相互交換持有的土地，雙方互不支付補價。那么，置換土地的雙方該如何納稅？
2、房地產(chǎn)企業(yè)混合融資的涉稅問題分析
甲房地產(chǎn)公司2017年接受某信托公司基金2億元增資，取得了該企業(yè)20%的股權(quán)。增資協(xié)議約定，該企業(yè)每年按照10%的利率支付給信托公司固定利潤；3年后由該房地產(chǎn)企業(yè)以2.5億元贖回這20%的股權(quán)；信托公司不參與房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、沒有表決權(quán)、選舉權(quán)和被選舉權(quán)，且不擁有房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)。對于這種混合性融資，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)上，特別是企業(yè)所得稅、增值稅如何進行處理?
3、房地產(chǎn)企業(yè)與個人股東資金借貸的涉稅處理分析
甲房地產(chǎn)公司為有限責(zé)任公司，公司借款1000萬元給股東A私用，股東使用了一年半后歸還了借款，公司和股東有什么稅務(wù)風(fēng)險？
4、房產(chǎn)公司銷售“全裝修”、“精裝修”住宅涉稅處理分析
與“全裝修”相對應(yīng)還有“精裝修”住宅，二者稅務(wù)處理上有何不同，本文試作如下分析。
5、土地價款扣除，“可供銷售建筑面積”如何確定
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)咨詢：我公司有一塊土地，地上規(guī)劃總建筑面積1萬平方米，其中6000平方米可以銷售，4000平方米須自持，增值稅適用一般計稅方法，在計算增值稅時，“當期允許扣除的土地價款＝（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款”的公式中，分母是否可以按照6000平方米來確定？還是應(yīng)按照10000平方米確定呢?
6、法院拍賣不動產(chǎn)如何繳納增值稅和土地增值稅
近期，稅務(wù)機關(guān)主動與法院加強涉稅信息聯(lián)系并共享得知：某公司欠巨額債務(wù)無法償還，該企業(yè)法人不知所蹤，因此債權(quán)方向法院起訴，該企業(yè)房產(chǎn)、土地被法院拍賣，其中法院拍賣成交價為．．．．．．
7、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅的八個差異
企業(yè)所得稅和土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主體稅種，他們具有按“項目”歸集成本、按“所得額”或者“增值額”征稅、分攤計算復(fù)雜等共同特點。但是由于稅種性質(zhì)、稅制設(shè)計原則以及征管手段不同等原因，在實際征管過程中，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的企業(yè)所得稅（以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè)所得稅）和土地增值稅存在諸多差異。
８、土地增值稅清算的十大爭議問題
土地增值稅是一個諸侯混戰(zhàn)的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸掛，20多年姿勢一直未變；各省因《土地增值稅暫行條例實施細則》的授權(quán)制定具體辦法而競相爭艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭執(zhí)”而稅。下面結(jié)合實際清算項目，進行粗淺的描述一下。
９、房地產(chǎn)業(yè)增值稅差額征稅財稅處理全攻略
本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)差額征稅的稅收政策適用及會計處理進行梳理，并通過案例加以解析。
10、房企拿地新規(guī)下的稅務(wù)風(fēng)險應(yīng)對思路
房地產(chǎn)開發(fā)的全流程涉及拿地、開發(fā)、銷售、清算等各個環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理相對獨立又相互影響，處理不當可能產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)額外的稅收風(fēng)險和稅務(wù)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)對各個環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理需要做全盤考慮和提前規(guī)劃，以降低項目的整體稅收風(fēng)險。
11、案例解析“工資薪酬”六種轉(zhuǎn)化模式
企業(yè)的薪酬體系是最直觀的利益分配體現(xiàn)，所以在企業(yè)里涉及到薪酬體系的改變，都是高度敏感而又十分重要的變革。那么薪酬體系該如何設(shè)計呢?接下來，本文用簡單易懂的方法結(jié)合實際案例來說明。
12、房地產(chǎn)集團內(nèi)大額“資金拆借”面臨的稅務(wù)挑戰(zhàn)
近年來，隨著國家各項宏觀調(diào)控措施的不斷收緊，作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行、信托、資管、基金等外部渠道融資的障礙越來越多，融資成本日漸增高。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尤其是前期拿地階段，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可避免地會通過內(nèi)部資金拆借的方式調(diào)配資金解決新項目土地成本的支付問題。而在資金拆借的稅務(wù)處理上，稅企雙方一直存在爭議，基于此，本文將著重對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部不同資金拆借方式所涉及的所得稅、增值稅的稅法風(fēng)險逐一分析，并就其中的爭議問題及稽查應(yīng)對闡明觀點。
13、將土地劃轉(zhuǎn)到子公司如何征稅
房地產(chǎn)企業(yè)將其中一塊土地，按人財物一起劃轉(zhuǎn)到全資子公司，涉及的增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都有什么政策？
14、這家企業(yè)的“花賬”太離譜
1.28億元的政府補貼被記成“其他應(yīng)付款”，賣了房卻被處理成以“抵押”償債，此外還無中生有大額“咨詢費”……企業(yè)為何要大費周章地記“花賬”？
15、稅務(wù)局負責(zé)社保征收后將如何清查企業(yè)社保漏洞
（1）用企業(yè)發(fā)展規(guī)模和速度，測試企業(yè)用工狀況，用工數(shù)量增減的變化。
（2）用企業(yè)所得稅稅前扣除的工資/員工人數(shù)，計算出員工平均工資額進行分析。
由此我們可以看出稅務(wù)局追查企業(yè)繳納社保上繳的規(guī)律．．．．．．
課程標簽：財務(wù)法律,稅務(wù)管理
