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建安房地產行業營改增培訓課程大綱
2019-10-29 更新 884次瀏覽
第一部分：房地產企業、建筑企業營改增的相關增值稅政策
1.房地產企業、建筑企業“營改增”涉及的稅率和征收率
2.房地產企業、建筑企業增值稅的納稅申報與匯總納稅
3.增值稅一般納稅人與小規模納稅人管理
4.應納增值稅額的計算（增值稅進項抵扣、進項轉出與不允許抵扣規定）
5.增值稅專用發票的認證期限、抵扣期限及特殊規定
6.增值稅專用發票丟失的處理
7.增值稅會計核算
8.房地產企業、建筑企業進項稅金抵扣的幾種規定
9.增值稅進項留抵稅額能否抵減增值稅欠稅形成的滯納金?
10.企業辦理跨區遷移，在遷出地尚未抵扣的留抵稅額，在遷入地是否可以繼續抵扣？
第二部分：房地產企業、建筑企業應對“營改增”的三大原理
1.三證統一：法律憑證、會計憑證四和稅務憑證相互統一
2.三價統一：合同價、發票價和結算價相互統一
3.三流統一：資金流、發票流和勞務流（物流）相互統一
第三部分：房地產企業、建筑企業應對“營改增”的策略
一、建筑安裝企業應對策略：
第一策略：合同控稅策略
1. 降低企業稅負的源頭：合同簽訂環節
1)合同、業務流程與稅收的關系
2)合同中隱藏稅收風險
2. 營改增后，房地產企業、建筑企業合同控稅策略
1)工程款增值稅納稅義務時間的合同簽訂技巧
2)建筑機械設備租賃合同的節稅技巧
3)采購合同中材料費用與運輸費用的節稅技巧
4)建筑勞務派遣合同的節稅技巧
5)采購合同中違約金條款節稅的簽訂技巧
6)總承包合同中發票條款的節稅簽訂技巧
7)EPC合同的節稅簽訂技巧
8)業主用房屋抵工程款，建筑企業將業主用來抵工程款的房屋抵供應商材料款的合同簽訂技巧
9)廣告合同的簽訂技巧
第二策略：票據控稅策略
1. 虛開發票的種類及虛開增值稅發票專用罪的司法規定
2. 營改增后的建筑（房地產）企業實現節稅的30種發票開具技巧
1)施工期間發生水電費用的發票開具技巧
2)采購過程中的運輸發票開具技巧
3)采購過程中材料發票的開具技巧
4)掛靠工程中的發票開具技巧
5)母公司投標的工程，子公司進行施工中的發票開具技巧
6)總公司投標的工程，分公司施工中的發票開具技巧
7)建筑企業售后回租中的發票開具技巧
8)甲方從工程結算款中扣留施工企業罰款的發票開具技巧
9)材料供應商給予施工企業銷售返點的發票開具技巧
10)甲方扣留施工企業質量保證金的發票開具技巧
11)施工企業與業主（房地產企業）已經辦理工程進度結算未收到的結算工程款的發票開具技巧
12)施工企業接受勞務派遣公司派遣勞務人員的發票開具技巧
13)施工企業收到房地產企業的提前竣工獎、材料差價款的發票開具技巧
14)施工企業與非房地產企業發生“甲供材”業務的發票開具技巧
15)建筑施工企業租用機械設備的發票開具技巧
16)建筑施工企業銷售營改增之前采購的設備的發票開具技巧
17)營改增后，沙石料的發票開具技巧
18)建筑施工企業支付或收到違約金和賠償金的發票開具技巧
19)營改增前已完成的工程結算未收的工程款于營改增后收到工程款的發票開具技巧
20)增值稅專用發票出格、壓線后，該發票是否屬于合法有效的發票？
21)去年8月份，某公司發生一筆銷售業務，但沒有給對方開具發票，此筆收入已按時申報。10月份，客戶突然要求該公司對該筆業務開具增值稅專用發票。請問，該公司可否開具該筆業務的增值稅專用發票？
22)稅務登記證正在辦理中的企業，因業務需要可否申請稅務機關代開發票？
23)企業作廢已開具的增值稅專用發票，是否需要收回已交給購貨方的聯次？
24)發票丟失，需要到稅務機關辦理什么手續？
25)建筑企業使用房地產企業統一購入電、水增值稅處理？
26)建筑企業自產自用的水泥預制構件如何納稅？
27)施工現場生產混凝土該如何繳稅?
28)企業處置銷售下腳料，是否繳納增值稅？
29)商品砼享受稅收優惠的處理
3. 營改增后的房地產企業、建筑企業不能抵扣進項稅金的10種發票
1)沒有供應商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運輸發票、辦公用品和勞動保護用品的發票
2)購買職工福利用品的專用發票
3)發生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金
4)營改增前簽訂采購合同，在營改增后收到建筑材料，并付款給供應商而收到的專用發票
5)營改增后，房地產企業、建筑企業哪些進項發票可以抵扣，哪些進項發票不可以抵扣？
6)營改增前采購的材料已經用于工程，營改增后才支付采購款，而收到供應商開具的專用發票
7)“對開發票”不能抵扣進項稅金
8)建筑施工企業自建工程所采購建筑材料所收到的增值稅專用發票
9)房地產企業、建筑企業存量資產的專用發票
10)拆遷補償款、青苗補償費用不可以抵扣
二、房開企業特定業務的增值稅處理
第一策略：過渡期政策問題
1.房地產企業銷售營改增之前自行建造的商品房是按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算征收增值稅？或是繼續計算繳納營業稅？營業稅稅率5%還是簡易征收率6%或是3%？如果購買方只要增值稅專用發票用來抵扣進項稅額銷售方是否可以按照一般計稅方式計算繳納增值稅？
2.房地產企業銷售營改增實施后自行建造的商品房是否一定按照一般計稅方式計算繳納增值稅？
3.房地產企業銷售營改增實施前購買的商品房按照一般計稅方式還是簡易計稅方式計算繳納增值稅？按照一般計稅方式卻沒有對應的進項稅額？
4.房地產企業營改增實施日前后的新老項目怎么劃定？是按照取得土地使用權證日期？還是建設用地規劃許可證日期？建設工程規劃許可證日期？建設工程施工許可證日期？預售許可證日期？竣工驗收備案證日期？
5.營改增后房地產企業購買個人的房產能否抵扣進項稅額？
6.營改增后個人銷售二手房區分普通住房和非普通住房嗎？能否繼續適用差額征稅政策？
7.營改增后房地產將開發產品轉為自用固定資產，可否抵扣進項稅額？或者是視同銷售？視同銷售并沒有改變所有權，也許將來還會出售。一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額很大而長期不需要繳納增值稅。可否按照使用年限逐年計算抵扣？或者是參照企業所得稅按照不少于最低折舊年限20年計算分攤抵扣進項稅額？
8.營改增后房地產將開發產品轉為經營性出租固定資產，可否抵扣進項稅額？一次性允許抵扣進項稅額，會導致進項稅額長期大于出租銷項稅額而長期不需要繳納增值稅。
9.融資性售后回租合同未執行完畢怎樣處理？經營性租賃房產呢？
10.先期拿地，成本較小，營改增后拿地成本可否抵扣？建設成本商品后，增值較大怎樣處理？
11.股權轉讓土地，怎樣進行抵扣？
12.合作建房，以地換房，以房換地增值稅怎樣處理？
第二策略：拿地環節增值稅處理的問題
1.房地產企業支付的土地出讓金是否有機會抵扣進項稅？以什么票據為準？
2.房地產企業以招拍掛所支付的土地出讓金計算抵扣進項稅額，扣除率按照11%計算還是6%
3.房地產企業支付的為獲得土地相關的各種費用是否有機會抵扣進項稅？比如拍賣傭金、評估費、交易費？
4.支付的各類政府規費能否獲得進行抵扣？青苗補償費用票據使用？市政配套費用怎樣抵扣？
5.房地產企業為了取得土地與當地政府簽訂的投資協議中所明確的紅線外支出如何計算征收增值稅？紅線外支出要不要視同銷售征收增值稅？另外，紅線外支出也屬于取得土地的成本，但是只有文件沒有財政收據，可否抵扣進項稅額？操作層面怎樣處理？
6.房地產企業股權轉讓方式取得的土地怎么抵扣進項稅額？
7.房地產企業股權轉讓方式轉讓了土地使用權，是否征收增值稅？假如被轉讓的公司資產主要是房屋、土地權屬。
8.支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？
9.營改增后，一級開發商取得土地，生地變熟地后轉讓，是參照營業稅的差額計算方式還是一般計稅方式計算征收增值稅？
10.附帶建設回遷房取得土地方式下，回遷房產視同銷售并繳納增值稅？現金拆遷補償部分的增值稅處理？無論是回遷房產補償還是現金補償能否算取得土地使用權的進項稅額？
11.項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？
第三策略：前期工程環節的問題
1.如果沒有最終取得土地所發生的前期調研費用、可行性研究費能否抵扣進項稅額？
2.項目批報建費用怎樣抵扣，發票或收據是什么樣的？，項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費，如人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）拆遷管理費、招投標管理費等。
3.規劃設計費用如何抵扣進項稅額？項目立項后的總體規劃設計、單體設計費用、管線設計費用、改造設計費用、可行性研究費用（含支付社會中介服務機構的市場調研費用），制圖、曬圖費，規劃設計模型制作費用、方案評審費用。
4.勘測丈量費用如何進行抵扣進項稅額？主要包括：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等
5.工程招標費用如何進行抵扣進項稅額？包括工程招標管理費、工程招標交易服務費、工程招標代理服務費用等（什么情況下必須進行招標？）
6.“三通一平”費是否可抵扣進項稅額？如何進行抵扣進稅額？道路通、電力通（含按規定應交的占道費、道路挖掘費）、自來水（上下水道）、場地平整（包括開工前垃圾運費）的費用。
7.臨時設施費如何進行抵扣進項稅額？工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。
8.其他費用可否抵扣進項稅額？包括擋光費、危房補償鑒定費、施工噪音管理費等。
第四策略：建安環節的問題
1.代建市政設施，房地產公司為總包方，分包給分包公司，房地產公司只收取代理費，如果營改增前符合按代理業繳納營業稅的條件，營改增后，增值稅如何處理？可以按照服務業代理業6%差額計征增值稅嗎？分包單位發票開給政府。
2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用所發生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？
3.利用地下基礎設施建造的車位、車庫，不能辦理產權，用來銷售或者出租，進項稅額能否抵扣？沒有全部銷售或出租完畢，進項稅額抵扣多少？不能辦理產權銷售或者出租是按照銷售不動產的稅目還是出租不動產的稅目？
4.存貨與固定資產劃分標準的變化對建筑、房地產企業抵扣進項稅額有無關系？
5.房地產企業與建筑企業簽訂工程施工合同后，按照當地政府建設局或監理站的要求所繳納的勞保費也取得了行政事業性收據，可否抵扣進項稅額？這部分錢建設局會撥付建筑施工企業，建筑施工企業做增值稅收入嗎？除此之外，也許還有專項文明施工費、專項安全措施費。
6.營改增后甲供材處理的變化對房地產業稅負的影響在哪里？
7.園林綠化工程營改增后的涉稅風險控制技巧在哪里？
8.清包工環節材料費用怎樣抵扣？
9.生產企業提供自產貨物并提供安裝勞務的怎樣處理？
10.房地產公司免費為業主提供房屋維修服務，免費維修所消耗的材料或更換的配件是否需要作進項稅轉出或視同銷售處理？
11.購方納稅人將增值稅專用發票進行認證抵扣后，因銷方納稅人未申報繳納稅款，購方納稅人是否需就已認證抵扣稅款做進項稅額轉出？
第五策略：融資環節的問題
1.金融業營改增前的抵扣問題，銀行貸款利息方面，銀行是否會開具增值稅專用發票以抵扣進項稅？
2.非金融業營改增的抵扣問題，委托貸款、企業拆借、社會集資可否抵扣進項稅額？
3.統借統貸利息分割單可否抵扣進項稅額？一方取得利息進項稅額發票也要轉出，另一方支付利息分割單可以抵扣進項稅額？還是只能開具發票才可以計算抵扣進項稅額？
4.房地產信托基金資金成本的抵扣問題？
第六策略：銷售方面的問題
1.預計房地產銷售、出租稅率？都是11%嗎？還是出租要按照17%計算？
2.房地產企業預收賬款是否就要按照適用稅率計算繳納增值稅？房子還沒建已經實現了銷售，訂金、定金、意向金、誠意金，是在取得預售許可證之后簽訂了銷售或預售合同確認增值稅收入還是只要收到錢就要算收入？
3.房開企業以繳納保證金抵扣購房款方式搞促銷，例如業主預存2萬元，將獲得抵扣5萬元購房款優惠，請問，用預存款購房應該如何繳納增值稅？
4.公司為了開拓市場，采購了一些禮品（如模型、小工具、雨具等）送給購房業主。請問，購進禮品的進項稅額能否抵扣？銷項稅額怎樣計算？
5.房地產企業開盤后一售而光，但房子還沒建，只有銷項沒有進項，可否先預征后清算？清算時點選擇在取得竣工驗收備案時間？
6.對于不同類型的房產即住宅、商業地產、車位，是否采用不同的增值稅政策？稅率一樣，預征率會一樣嗎？
7.項目公司將開發產品轉作固定資產，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？
8.以土地或商品房進行投資增值稅處理？ 視同銷售嗎？
9.將房產免費提供給酒店使用，是否視同銷售？還是視同出租？
10.合作建房一方出土地、一方出資金不成立獨立法人企業，雙方都要視同銷售繳納增值稅嗎？可否有視同采購的進項稅額？
11.營改增后“買房贈車庫”等行為如何納稅以及風險如何控制？
12.營改增后視同銷售行為如何納稅？
13.“三大費用”中涉及的進項稅額如何抵扣，有何風險？是否要進項轉出？
14.房地產企業營改增后總分支機構匯總納稅，可否包括子公司？實務中取得土地后辦理項目子公司的較多。
15.營改增后首付款與按揭款該如何納稅？
16.我公司將自己開發的商品房轉為出租，這種行為算企業所得稅的視同銷售嗎，營改增后如何處理？
17.房開企業的中央空調修理費，可否作進項稅額抵扣？
18.企業在小區內安裝路燈，采購路燈鋼桿、燈罩、燈泡及其他配件，并取得增值稅專用發票，其進項稅額能否抵扣？ 營改增后變化？
19.購銷雙方約定以銀行承兌匯票方式進行結算，產生的貼現息費用由購買方承擔。貼現息費用是否可認定為增值稅價外費用？貼現息可否單獨開具增值稅專用發票？
第四部分：其他需要關注的問題
1.購買的材料都可以抵扣進項稅額嗎？
2.購買的材料沒有全部用于工程怎么辦？
3.購買的材料工地施工超定額浪費了怎么辦？
4.購買的材料工地被盜丟失怎么辦？
5.購買的材料抵頂了分包工程款怎么辦 ？
6.自用的施工機械處理給分包商怎么辦？ 被盜了怎么辦？
課程標簽：財務法律,稅法
