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今年以來(lái)，包括碧桂園、華潤(rùn)置地等多家房企旗下樓盤均頻繁被曝質(zhì)量問(wèn)題，其中也不乏單價(jià)高達(dá)10萬(wàn)元／平方米的豪宅項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)首席分析師將2018年稱之為“高周轉(zhuǎn)惡果爆發(fā)元年”。嚴(yán)格意義上講，高周轉(zhuǎn)并不會(huì)必然導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題。但高周轉(zhuǎn)模式盛行之下，房屋質(zhì)量問(wèn)題爆發(fā)概率越來(lái)越高。

業(yè)內(nèi)人士表示，既保持高周轉(zhuǎn)又保證項(xiàng)目質(zhì)量，對(duì)企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)能力要求非常高。高周轉(zhuǎn)本身是企業(yè)發(fā)展的“加速器”，但一味追求加速的最大弊端在于，各環(huán)節(jié)銜接極易產(chǎn)生問(wèn)題，就像一部車要維持長(zhǎng)期高速動(dòng)作，對(duì)于車體自身的性能要求極高，各零部件間也要有良好的配合度。高周轉(zhuǎn)對(duì)于房企自身的要求也極高，資金、運(yùn)營(yíng)、銷售等環(huán)節(jié)皆要有高度協(xié)同性，環(huán)節(jié)間銜接不順可能更容易出現(xiàn)意想不到的后果。

通常來(lái)講，大部分商品住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為50年。不過(guò)，自房企熱衷高周轉(zhuǎn)以來(lái)，房屋質(zhì)量問(wèn)題令業(yè)內(nèi)人士普遍感到堪憂。

無(wú)奈之舉？

高周轉(zhuǎn)模式可以追溯到2010年。這一年，萬(wàn)科等房企運(yùn)用高周轉(zhuǎn)模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業(yè)績(jī)和高周轉(zhuǎn)的“元年”。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，萬(wàn)科曾推出“5986”原則，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品六成是住宅。不過(guò)，這一模式因施工安全、房屋質(zhì)量以及市場(chǎng)等問(wèn)題被逐步放棄。

不過(guò)，隨著調(diào)控的到來(lái)，高周轉(zhuǎn)再度被以碧桂園為代表的房企奉為戰(zhàn)無(wú)不勝的“法寶”。

“2007年，‘高效率’一詞被行業(yè)頻繁提及，指的是提高開發(fā)效率以及提高工作效率?！咧苻D(zhuǎn)’其實(shí)是一個(gè)財(cái)務(wù)概念，跟資金周轉(zhuǎn)率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有關(guān)。但隨后，高周轉(zhuǎn)被房企頻繁提及。其實(shí)當(dāng)時(shí)房企本意是產(chǎn)品管理標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化?！碧m德咨詢總裁宋延慶說(shuō)。

需要指出的是，限購(gòu)、限貸乃至限價(jià)等多種手段調(diào)控對(duì)房企銷售回款增加了諸多不確定性。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，銀行為了管控風(fēng)險(xiǎn)，更加青睞銷售規(guī)模排行榜上的“佼佼者”。也因此，高周轉(zhuǎn)模式逐漸成為主流。

“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)之所以越來(lái)越青睞高周轉(zhuǎn)，主要原因是‘缺錢’且資金成本高，所以企業(yè)要把一塊錢當(dāng)兩塊錢花。企業(yè)在規(guī)?；焖侔l(fā)展的過(guò)程中，‘缺錢’是普遍現(xiàn)象。在資金有限，而且資金成本較高的情況下，要實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，只能加快周轉(zhuǎn)。中國(guó)房地產(chǎn)的環(huán)境導(dǎo)致房企只能采用高周轉(zhuǎn)的模式。”宋延慶分析，房企缺錢，資金成本又高，還想著要擴(kuò)張速度，可以理解為這是一種不得已的選擇。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)也是企業(yè)追求利潤(rùn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部驅(qū)動(dòng)，近幾年市場(chǎng)周期變短，市場(chǎng)波動(dòng)很快，開發(fā)商在拿地之后為了防止賣房的時(shí)候市場(chǎng)降溫，所以就會(huì)加快施工進(jìn)度，防范市場(chǎng)降溫風(fēng)險(xiǎn)。其次就是對(duì)利潤(rùn)的渴求，房產(chǎn)上市有一個(gè)過(guò)程，如果速度快的話可能會(huì)更高效率地利用資金。有的企業(yè)一年能收回資金，采用高周轉(zhuǎn)模式的企業(yè)半年可以回流資金，可以再去進(jìn)行投資，帶來(lái)高利潤(rùn)。

在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，高周轉(zhuǎn)是時(shí)代特征，這是行業(yè)壟斷的必然趨勢(shì)。

高周轉(zhuǎn)之辯

當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)背后并非沒(méi)有積極意義。

“最近幾年，大房企更多是全國(guó)布局，他們將產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化，形成成熟的設(shè)計(jì)、建筑、安裝流程，拍到新地以后沒(méi)有必要做全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，把已有的產(chǎn)品線搬過(guò)去就可以了，這樣的話就會(huì)節(jié)省很多前期的時(shí)間，這在過(guò)去是比較少見的；另外，一些房企也在慢慢推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，也就是所謂的建筑部品化、生產(chǎn)的工廠化以及減少現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)，這樣就能加快施工進(jìn)度，將某些工序在工廠中制作完成之后直接運(yùn)到施工現(xiàn)場(chǎng)，這是走在整個(gè)行業(yè)前列的?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

宋延慶甚至認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)對(duì)建筑質(zhì)量基本沒(méi)有影響?！芭牡刂?，首先蓋售樓處，正常情況下售樓處的建設(shè)需要1－2個(gè)月，之后開始賣房子，回款回正?，F(xiàn)金流回正之后，相當(dāng)于銷售款已經(jīng)收上來(lái)了。這個(gè)時(shí)候，很多高周轉(zhuǎn)模式比較成熟的企業(yè)可能會(huì)放慢施工速度以減緩支付工程款的節(jié)奏。也就是說(shuō)，真正的高周轉(zhuǎn)并不是加快施工速度，而是前期快、后期慢，這種情況下的現(xiàn)金流表現(xiàn)才是最好的?！边@里值得注意的是，碧桂園頻繁出現(xiàn)的售樓處坍塌事件就屬于前期建設(shè)過(guò)程。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷也持相同觀點(diǎn)。他認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)不等于高速度，而是現(xiàn)金流的高周轉(zhuǎn)。鑒于房地產(chǎn)預(yù)售的特殊銷售模式，開發(fā)商其實(shí)并無(wú)動(dòng)力加快商品住宅建設(shè)中的后期施工速度。

“高周轉(zhuǎn)對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)是把‘雙刃劍’，一方面對(duì)房企來(lái)說(shuō)快速拿地、快速開發(fā)、快速去化、快速回款、再快速拿地的過(guò)程可以快速增加市場(chǎng)供給；但另一方面，如果企業(yè)周轉(zhuǎn)過(guò)快而企業(yè)自身并不能具備相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)能力，則極有可能自身資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。欲速則不達(dá)，這樣反而會(huì)出現(xiàn)更多的爛尾項(xiàng)目，影響到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展?！?/p>

不過(guò)，恰如宋延慶所言，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的根本原因還是價(jià)值觀、產(chǎn)品理念、質(zhì)量意識(shí)以及房企內(nèi)部過(guò)于嚴(yán)苛的成本控制等原因。另外，外部環(huán)境還包括限價(jià)政策。

歐陽(yáng)捷也深有感觸?！罢恼{(diào)控政策的初衷是希望市場(chǎng)趨于相對(duì)平穩(wěn)健康，但在這個(gè)過(guò)程中，限價(jià)會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房企的利潤(rùn)空間被大大壓縮，甚至有些項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)虧損。在房?jī)r(jià)受到限制的情況下，房?jī)r(jià)地價(jià)差減小，這些差額要覆蓋建設(shè)安裝成本、運(yùn)營(yíng)成本、管理成本、人力成本、資金成本等以及稅費(fèi)，剩下的才是房企的利潤(rùn)。也就是說(shuō)，限價(jià)等措施減小房企的利潤(rùn)空間，使得企業(yè)通過(guò)加快資金周轉(zhuǎn)速度提高利潤(rùn)?！?/p>

“限價(jià)的確有可能會(huì)造成房企在保持項(xiàng)目利潤(rùn)和工程質(zhì)量方面舉棋不定，也會(huì)有部分房企會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)而削減正常工程開支導(dǎo)致建筑質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。尤其是限價(jià)結(jié)合高周轉(zhuǎn)之下，選擇盲目定指標(biāo)、隨意壓縮工期，非理性刺激銷售都會(huì)產(chǎn)生極大的產(chǎn)品質(zhì)量和品控風(fēng)險(xiǎn)?！睆埐ㄕf(shuō)。