張志東
課程
深度解析商業地產運營管理與開業后運營調整精髓
2019-05-07 更新 589次瀏覽
課程大綱
一、商業地產的策劃定位（簡述）
1、商業地產的基本知識
1）商業地產的概念、范疇及業態類型
2）不同商業地產業態產品的開發運營和營利模式
3）商業地產的策劃定位與招商運營管理的關系
二、項目市場調研（簡述）
1）宏觀經濟狀況調查與分析
2）目標市場調查與分析
3）競爭者分析
4）項目所在商圈分析與研究
三、商業定位建議（簡述）
1）經營業態定位
2）經營品牌定位
3）經營特色與服務專長定位
4）價格定位
5)目標客戶定位
四、建筑規劃建議（簡述）
1）整體項目開發思想及建筑規劃建議
2）產品定位及業態布局規劃（總體布局、建筑結構、建筑平面、步行街）
3）建筑物整體形態、風格及外立面風格建議
4）項目營業空間經營規劃布局、商鋪分割及功能配套
5）項目物業的業態技術規范、商用設施設備配置建議
6）項目交通組織規劃及動線規劃
7）項目空間營造、景觀及環境建議
8）建筑方案設計及施工圖設計階段的溝通和評審
五、制定營銷戰略和招商運營策略
1）制定本項目整體發展戰略
2）項目主題定位及功能定位
3）項目業態組合及品牌組合深化
4)項目市場推廣組合策略
5）主力店招商政策和策略
6）制定有利于實現最大盈利目標的整體招商策劃方案
六、項目投資測算及財務評價分析
1）項目整體可行性財務分析、投資估算
2）對項目產品租售留進行財務評價，導出總收益匡算結果及敏感性分析
3）項目資金計劃、總收益及風險評估
4）項目業態落位及租售留損益對項目本體資金安全的影響
核心要點：項目整體定位及建筑設計與后期業態匹配及
商戶落位的一體化策劃，貫穿投資分析及商業運營風險
預測，合理配置資源計劃，制定應對措施，執行事前控
制前端控制。
七、商業地產項目的招商管理及執行
1）招商團隊組建及培訓
2）招商定位復核、經濟效益分析及商戶落位圖調整
3）制定租金價格體系，確定相關租賃條件及費用標準
4）制定招商計劃、品牌策略及針對不同商戶資源的招商策略
5）建立招商標準流程，制作招商整體租務文件
6）項目招商及營銷平面制作及推廣活動
7）商裝設計、營業設施配套及一次裝修方案
8）招商工作的合同管理及客戶資料管理、招商工作動態調整
9）項目不同功能物業經營模式建立
10）不同功能物業分支管理團隊組建及績效考核
11）商戶二次裝修、空間營造規范及物業管理方案
八、項目開業統籌及不同運營周期的運營管理體系（重點講述）
第一講：持有型商業開發階段的營運管理
本次課開發階段的營運管理，需要應對的問題有商業資金壓
力大、收益培育期長、專業團隊培養、客戶資源儲備、實際運營曲折五大難題。
1、開業前營運管理文件的編制及報批
2、招商營運部：《籌備期營運工作倒計時計劃表》、《工作銷項清單》、《物料準備清單》《裝修守冊》、《統一經營管理守冊》、《租戶手冊》、《營業員手冊》、《營運管理工作操作指引》
3、營運管理資料的檔案建立
4、商戶進場裝修及現場管控初審商戶裝修資料、工程對接、手續辦理、制定手則，租戶進場現場管控及驗收5、建立營運服務窗口建立總服務臺、確定標準流程、物料采購與調試、收費項目的對接工作
6、、團隊組建與培訓招商人員崗位轉調的設定、招商轉營運人員安排、人員培訓
7、開業前的準備工作開業前的檢查和整改工作、服務管控（營業服務管理、投訴、各種表單）正常營運演練、開業慶典活
動、其它注意事項
第二講：持有型商業培育期營運管理重點
持有型商業開發最大的不同就在于需要考慮商業營運。
營運管理應不斷主動、適時地調整經營布局、優化品牌結構、形成經營優勢。
1、開業評估及品質管理
總結和評估、經營數據、客流分析、商戶配合、企劃活動等
2、營運信息管理營運基礎信息、營運狀況信息、品牌資源信息、各類
3、市場調研管理同行業競爭對手調研、消費者調研、商戶調研
4、業態調整及品牌調整管理分析與評估、關注商戶經營狀況、控制空鋪率、經營過程中品牌調整
5、經營規范及環境管理巡場管理與制度、營運標準與規范的管理、環境管理
6、推廣管理
第三講：持有型商業成熟期營運管理重點
在持有型商業運作方面，營運管理是商業項目持續發
展的內在動力，做好商業項目后期的物業管理與營運
管理，才能使商業項目逐漸步入持續穩定從而得到市場的認可。
1、信息化管理完善
2、重大營運事件管理
3、商戶資質管理
4、建立標準收費流程
5、實行預警管理
6、經營期業態調整及品牌調整
7、商業運營數據的分析的手段
8、租賃管理及調整
9、完善客戶關系及客訴管理
10、品牌危機管理
11、多種經營管理
12、團隊綜合素質的培訓與培養
營運信息數據報表
課程標簽：商業運營／商業招商／經營／規劃
