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通用管理 > 精細化管理

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當前經濟新形勢下房地產市場環境日益惡劣，由“黃金時代”降格為“白銀時代”， 庫存難消化、銷售難漲價、成本降不下成了多數房地產公司面臨的普遍難題，在這個供求關系由賣方市場徹底轉變為買方市場的情況下，房地產企業面臨生死存亡的關頭，不順應市場的變化做出積極改變，順勢轉型升級，提高企業精細化管理水平和抗風險能力，就會面臨被市場所淘汰的危險。 那么問題來了，宏觀上講，房地產企業如何實現轉型升級？房地產企業如何提高精細化管理水平？房地產企業如何搭建合理的管理架構、如何建立嚴謹的管理體系、制度與流程？房地產企業如何創造一個更好的平臺以使得管理者皆能發揮各自最大的管理潛能和效力？ 再往微觀上說，房地產企業如何打造一個成功的精品項目？如何實現各項關鍵節點計劃的圓滿完成？如何實現質量上的整體提升、減少各類質量通病的發生？如何合理降低成本實現“降本不降品”？如何充分發揮監理與總包的管理協調作用？如何實現工程與銷售配合的無縫對接？如何提高客戶滿意度提升客戶體驗感？……這些問題都應該值得企業和每個管理者深刻思考、切身體會，而不是諸如很多企業一樣不引起高度重視，只顧著忙于日常瑣碎事務的處理之中，整日里四處滅火到處補救，陷入周而復始的管理困境之中。 本課程通過理論引導、實戰經驗總結和大量的案例分析，結合國內眾多標桿地產企業的工程管理體系，找出工程管理全過程各環節重點需把控的要點，以及工程各環節容易出現的質量通病和產生原因，進而提出針對性的解決方案，全面解決工程管理及技術難題的各項問題，使得管理者全盤掌握工程管理大局觀，點面結合的提升管理者自身的管理高度，同時可以因勢利導的結合各自企業實際情況建立一套完整的、切實可行的個性化工程管理模式，從而做到因地制宜，因人而治，實現企業與個人的管理水平的整體提升。

1、掌握通過項目運營管理提高項目工程管理的效率、風險控制能力； 2、 通過學習標桿企業的先進管理理念來掌握項目工程的管控操盤方法； 3、全方位掌握項目工程管理進度、質量與成本控制要點與精髓； 4、掌握不同施工階段質量管理的薄弱環節、管控重點及質量通病防治； 5、幫助企業學習借鑒并逐步建立符合企業自身情況的精細化項目管理體系； 6、幫助提升項目經理式人才的綜合管理能力和職業素養，提升管理者高度和水平，提升管理者帶領團隊的能力； 7、獲取標桿房企工程精細化管理體系標準模板文檔，快速運用到日常工程管理工作； 8、學會應用主要的管理工具（頭腦風暴、SWOT、PDCA、SMART）。

一天

房地產企業董事長、總經理、總工、項目總經理、工程副總、工程總監、設計部經理、開發部經理、工程部經理、成本部經理等。

第一講房地產企業管理升級的必要性

第二講項目工程精細化管理概論

第三講項目工程準備階段

第四講項目工程實施階段

第五講項目工程交付和后評估階段

第六講經驗交流及課程回顧

（領導開訓：強調學習的意義和紀律）

頭腦風暴：您在項目工程管理中遇到過哪些問題？哪些最為棘手？每人提一兩個代表性問題，朱老師將把這些問題作為案例在整個課程中巧妙地穿插、分析。

第一講房地產企業管理升級的必要性

思考：白銀時代房地產公司該如何應對局勢的變化？

1：簡析中國房地產市場當前形勢

1）當前房地產行業發展預測

2）市場關鍵詞：風險與機遇并存

3）企業面臨共性問題：庫存難消化、銷售難漲價、成本降不下

4）行業關鍵詞：大企業、多元化、強強聯合、互聯網+

七嘴八舌：【變天了】互聯網顛覆房地產？

【毀三觀】設計+營銷+工程三觀

【戰略論】房地產工程管理環境變化

結論：新常態下中小房地產企業轉型的關鍵之路：專業融合+管理升級+走有自己特色的發展之路

2：新常態下房地產企業該如何實現自身的轉型升級？

當前形勢下房地產企業轉型升級的必要性

如何實現生產模式轉型？如何實現企業管理全面升級？如何創造新的利潤增長點？

第二講項目工程精細化管理概論

如何把房地產工程管理系統化，精細化？

（管控鏈，價值鏈，供應鏈；創建完善的企業管理系統）

（精細化管理的發展方向）

案例分析：萬科發展史上的兩次擴張為什么會帶來不同的結果？

如何有效開展架構管理？

（選擇合理的管理架構就像找媳婦，適合自己的就是最好的）

案例討論：四百米接力四個人跑快還是十個人跑快？哪個管理架構更合適？各自有什么特點？

如何有效進行計劃管理？

（開發商計劃管理的現狀及改進建議）

案例分析：業界聞名的萬達模塊化計劃管理神奇在哪？

如何有效進行成本管理？

（開發商成本管理的三個階段）

（如何有效控制設計變更與現場簽證？）

（如何有效開展二次優化設計？）

（哪些降本點值得關注？）

新形勢下管理的角色定位和轉變

（我們是誰？）

（標桿企業工程管理的理念轉變）

（標桿企業工程管理人員的理念轉變）

（現代質量管理觀念與傳統質量管理觀念的對比）

6，房地產工程管理核心要素

關鍵詞：“四控、三管、一協調”

如何實現項目管理的有效管控？

第三講項目工程準備階段

1，如何合理有效搭建項目管理團隊？

（合理搭建項目管理團隊，精兵簡政，優化結構，提高效率，降低管理成本）

話題討論1:地產行業到底需要什么樣的管理人員？

話題討論2：選擇什么樣的團隊架構適合本企業？

話題討論2：項目團隊穩定與協作的重要性（破除“部門墻”的方法）

案例分析：萬達的項目組織架構和新形勢下的轉變

2.如何合理選擇總承包和監理公司？

房地產企業工程管理普遍面臨的問題

1）越來越多的掛靠總包，只做土建且缺乏總承包能力；

2）如何肢解分包、分包的范圍、權責多少才是最合適？

3）供應商、施工單位的素質幾乎決定了工程營造的品質；

4）總包工程管理人員素質層次不齊，監理形同虛設，如何最大化發揮總包和監理的管理能力？

6）低價中標的誤區，延伸出解決不完的甲、乙方日常工作矛盾

如何簽訂完善的總包合同與監理合同便于現場管理？合同界面如何劃分？

3，如何做好工程管理策劃？

1）工程管理策劃要做些什么？

2）工程管理策劃應包括哪些內容？

案例：標桿企業工程前期策劃書范本

4，如何與營銷配合做好售樓部，樣板房，展示區的前期策劃？

（值得工程關注的幾個關鍵控制點）

（如何吸引客戶眼光打造“三點一線”亮點工程？）

案例分享：標桿企業項目亮點工程展示

第四講項目工程實施階段

1，開工前準備階段管理

★核心秘籍：該階段工程管理必須掌握的15大實施攻略

1、項目生產組織的確定

2、項目總控進度計劃的確定

3、項目招投標計劃管理

4、項目成本管理要求

5、設計配合要求的確定

6、監理管理要求的確定

7、總包管理要求的確定

8、重大施工方案的提出及要求

9、變更洽商的管理

10、項目會議制度要求

11、工程檔案及文件管理要求

12、項目合同管理要求

13、對圖紙預審與會審

14、制定合理工期

15、施工總平面管理策劃

案例分享：1、總包單位管理的“緊箍咒”---施工組織設計方案審核

2、施工總平面布置控制要點（關鍵點：塔吊布置、交通動線、臨時設施）

3、施工圖內部會審審查要點

4、設計變更與現場簽證管控要點

分組討論1：如何調動總包單位和監理單位的積極性，發揮其最大管理潛能？

分組討論2;總包勞動力短缺怎么辦？總包資金鏈出問題怎么辦？

2、項目工程管理精細化管控要點

關鍵詞：正確的方法+持續的執行力

1，如何確保項目節點計劃的高達成率？

1）、工程管理進度控制2）、項目進度目標分析3）、項目總體計劃編制

一級計劃：公司2—3年的戰略經營計劃

二級計劃：項目開發里程碑節點計劃

三級計劃：各專業部門項目具體實施作業計劃

討論：1、關于3級進度計劃的重要性2、計劃不力的主要原因分析

3、計劃編制及執行常見問題

分組討論互動：如何保證工程關鍵節點計劃的順利完成？

2，現場過程精細化管理最有效的14大環節

★核心秘籍：

1、過程控制---材料設備選用管理2、過程控制---材料封存

3、過程控制---材料進場驗收4、過程控制---施工質量樣板引路

分享：1）工程樣板先行執行效果2）樣板先行---高品質工藝工法樣板實體展示

5、過程控制---工程質量巡檢制度

案例：工程巡檢關鍵控制點分析

6、過程控制---要讓問題可視化7、過程控制---例會制度

8、過程控制---成品保護9、過程控制---工序檢查

分享1:項目各分部分項工程質量過程控制要點；

分享2：工程施工現場質量通病的預防與管控；

案例分析：武漢某兩地標項目，同是相鄰的兩個超高層項目，為何樁基工程和深基坑施工會出現兩種截然不同的結果？

案例導入分組討論：如何才能控制好大直徑鉆孔灌注樁的施工質量？有何管控要點？

10、過程控制---實測實量11、過程控制---施工安全管理

12、過程控制---文明施工管理

案例分享：優秀標桿項目施工現場安全文明管理展示

13、過程控制---工地開放日14、過程控制---情景示范區

打造高品質情景示范區五大原則：

分析：掏不掏錢看戶型、買不買房看景觀

經驗分享：如何做好房地產景觀設計及施工管理？

案例分享：龍湖的項目景觀打造成功之處分析（PPT）

第五講項目工程交付和后評估階段

第一：交付前督查督導-“一房三驗”

1）驗收前的準備工作（組織內部一房一驗）2）專項驗收及竣工驗收組織3）公司內部驗收的組織4）保修合同及保修擔保

實例分享：

1、工程驗收工作要點及專項工程驗收

2、業主收房的重要關注點

3、階段性交房前整改銷項的組織

第二：工程竣工交付后管理

1、物業接管驗收準備會2、物業接管驗收

3、保修工作的組織、原則及管理4、整改及收尾工作

第三：關注客戶體驗感

1、交付階段的快速反應直接影響客戶認知；2、交付階段是項目管理的最后一道防線

資料分享：1、項目交房策劃方案2、交付前、中、后的風險控制

案例討論：某項目一個由施工隊的小動作引起業主退房事件的反思

第四：項目后評估實施要點

1、項目整體施工組織管理總結

2、技術管理及進度、質量、安全文明施工總結

3、合同執行情況總結

4、成本控制執行總結

5、各部門配合工作總結

6、物業移交及客戶保修服務總結

思考：如何建立完善的產品缺陷反饋手冊？

案例分享：學習標桿企業如何做好項目后評估？

第六講經驗交流及課程回顧

1）案例分享：標桿項目建設管理經驗交流（(ppt)

2）案例討論交流：武漢某項目深基坑垮塌帶來的諸多管理警示

3）與學員互動：個人管理經驗交流

4）課程回顧與總結

課程標簽：通用管理、精細化管理